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“建造规范上，高层住宅需设置防烟楼梯间、避难层，而超高层建筑需每50米设一层，公共区域强制配备火灾自动报警系统和自动喷水灭火系统；与此同时，高层需采用能抗住火焰的极限≥3小时的防火墙分隔防火分区，疏散宽度按‘百人指标’核算。”
火场的浓烟似乎隔着屏幕都能扑面而来，接受媒体采访的65岁江先生分外悲痛，和他同样揪心的，是在屏幕前守着消息的所有人。
11月26日下午14时51分，中国香港大埔宏福苑发生火灾，不到四个小时后，火警升为5级，仅次于香港火警六个级别中最严重的“灾难级”。
很多人从下午开始陆陆续续收到新闻推送，看着视频里火光冲天，7栋大楼的窗户像被火撕开的伤口，火舌不断往外卷，黑烟被风推着涌出楼体，几乎遮住半边天。而所有人的目光，都锁定在滚滚黑烟背后的每一条生命上。
据央视报道，截至27日22点45分，火灾累计造成至少75人死亡，包括一名殉职消防员，另有77人受伤、二百多人失踪。此外，四座大厦已灭火、三座大厦火势已受控制。
这场火灾是继2008年旺角嘉禾大厦大火后，香港特别行政区成立以来第二宗五级火警，亦是自1948年石塘咀永安公司仓库大火以来香港最多人伤亡的火灾。
上海易居房地产研究院副院长严跃进的第一感受是震惊，“最开始以为是一次普通的火灾，后来看了视频和伤亡的情况，感觉到很震惊和痛心。有时候我们住酒店，发生警报，人都非常害怕，更何况这么大的火。”
根据《高层民用建筑消防安全管理规定》，建筑高度大于27米的为高层住宅建筑；另据中国《民用建筑规划设计通则》，建筑高度超过100米时，不论住宅或公共建筑均为超高层建筑，也就是我们常说的“摩天大楼”。
建造规范上，高层住宅需设置防烟楼梯间、避难层，而超高层建筑需每50米设一层，公共区域强制配备火灾自动报警系统和自动喷水灭火系统；与此同时，高层需采用能抗住火焰的极限≥3小时的防火墙分隔防火分区，疏散宽度按“百人指标”核算（如高层办公建筑为1.00米/百人），此外，电梯需具备消防电梯功能。
这意味着，理论上在防火方面，超高层住宅应已尽可能做到“防患于未然”，那么一场大火何以至此？
许多人一边等着信息更新，一边不禁发出追问。更有一些本身就是高层住宅居民，此刻也在担心，自己住的房子，是否也缺乏抗风险能力？当遭遇这样的天灾和人祸，又该如何处理？
综合媒体的消息，我们总结本次事件中的几个关键点，作为寻根探源的基本线索。
高层建筑，由于建筑物内部和外部空气存在温度差和密度差，极易引发“烟囱效应”。
所谓“烟囱效应”，是指户内空气沿着垂直坡度的空间向上升或下降，造成空气加强对流的现象，好比一栋高楼变成了一个“竖着的风道”。当着火时，烟气通过楼梯间、管道井、玻璃幕墙缝隙等部位以3-4m/s的速度竖向蔓延，可以将整个建筑物迅速引燃。
加上宏福苑所处区域靠海，风力大、每栋楼间距很小，火势极易蔓延，且存在复燃情况。
与此同时，因为高层的缘故，在外扑救也很困难。视频中，消防云梯对着大楼喷水，犹如在汪洋火海中喷入一股溪流，效果极其有限。
根据香港消防处官网公布的车辆资料，目前香港消防联动控制系统应对高层火灾主要依赖两款核心设备。现役主力的“旋转台钢梯车”其理论作业高度为56米，这也是目前香港消防处拥有的最高作业能力的地面装备。另一款常见的“油压升降台”车辆，虽然配备了消防专用水泵及1000升的水缸，但在高空救援能力上较为有限，其官方标定的最大救援高度仅为16米。
按照通常的住宅层高计算，16米的液压升高和降低台仅能触及5层至6层的高度；即便是极限高度56米的旋转台钢梯车，也仅能覆盖18层至19层的高度。这就留出了至少13层的“救火真空地带”。
目前，我国大多数消防车的有效救援高度为50多米，消防云梯最高工作高度可达101米（约30层），但后者数量稀少，全国范围内仅有40台。
光有云梯也不够，装载云梯的车重量、体积巨大，如果起火区域道路狭窄、消防通道被占用，甚至有可能出现难以通过的问题。上海央法律师事务所首席合伙人常东岳告诉我们一个细节——宏福苑小区楼间距不足15米，消防车无法抵近作业，消防通道明显存在设计缺陷。
据央广网报道，近年来，全国的高层建筑火灾呈逐年上升趋势，今年前8个月已达到了3.6万起，超过了2023年全年的总和。
四川省民生实事监督联络员、老旧小区资深观察者刘俊告诉小巴，国内老旧小区发生火灾的情况相对来说比较多，原因包括杂物随意堆放；电梯线路私拉乱接；耐火性材料等级偏低、防火性较差；消防设施维护不到位；60岁以上人口占比慢慢的升高，很难及时有效地发现火灾等。
此外，恰恰因为是老楼，在火灾发生前，宏福苑正在进行“大维修”。宏福苑建成于1983年，属于香港地区第一代居屋，已有41年楼龄，单户最大面积为44.9平方米，2024年7月，宏福苑由宏福苑业主立案法团启动大维修，至今已动工1年零4个月。根据维修时间表，原计划于2026年3月至6月陆续拆网拆棚。
因此，当起火时，除了高楼特殊的结构，还有楼外包括竹制脚手架、外墙保护网、塑料布等大量易燃施工材料，成为火势加剧的“帮凶”。
香港消防处在扑救时就发现了两处异常：其一，这些物料着火后的蔓延程度，较一些合规格物料更猛烈、蔓延更快；其二，香港警方发现宏福苑一栋未受火灾波及的大厦，每层电梯大堂窗外都有发泡胶包封，易燃且可能加速火情蔓延。
事实上，因类似原因而出现的灾情在世界各地已屡次发生。2017年，伦敦格兰菲尔塔24层公寓火灾，外墙包裹符合英国标准但存在易燃风险的物料，导致火势迅速蔓延，最终造成79人死亡，是英国二战后最严重的火灾事故；同年，迪拜86层的火炬大厦着火，大厦外墙的易燃材料令火势迅速蔓延……
当救援云梯无法到达或覆盖的高层，居民只能依赖内部逃生与防火设施，垂直疏散路径只能依赖楼梯间。
即便是老旧楼层，也有一系列加固改造举措以预防火情。严跃进介绍了以下四种常见的举措：
1.进行消防设施升级，更换老旧喷淋系统、火灾报警装置，确保设备完好率≥98%；
2.加固结构，对承重墙裂缝、梁柱变形做修复，每两年进行一次结构安全复检；
3.优化疏散通道，清理杂物、增设智能疏散指示系统，确保疏散时间≤3分钟；
4.外墙保温材料更换，采用A级不燃材料并设置防火隔离带，降低火势蔓延风险。
但这部分配套显然有所缺失。据港媒报道，多位居民表示，火灾发生时，警铃“从头到尾没响过”，物业公司也没通知大家疏散，全靠邻居自发逐家逐户拍门通知。居民Karl提到，社区以前会定期测试火警警铃，但今年至今都没听说进行过测试。
不过，每日经济新闻提及，宏福苑业主立案法团第十二届管理委员会在去年10月举行过火警演习暨消防安全讲座，其中第一项安排就写道“消防警钟轮流鸣响，每座约30秒”。这次火情中为何以上举措没能奏效，尚待官方进一步调查落实。
《第一财经》则报道，早在火灾发生前，宏福苑相关社群中，已经有居民在讨论施工的防护材料是不是存在消防隐患，群组中还有人发帖称，自己在去年就向劳工处反映过消防隐患问题，得到的答复是，“根据现时劳工处所执行适用于建筑地盘的安全条例中，并没有涵盖关于棚网或任何物料的阻燃标准。”
上海正策律师事务所律师董毅智从法律视角出发，他认为，整体而言，此次火灾暴露出的并非单一环节的问题，而是管理体系、行业监督管理与应急组织能力的系统性失效。
他指出，香港现行的建筑安全条例存在很明显漏洞，如并未对竹棚制定强制性的阻燃标准。屋宇署、劳工处等监督管理机制之间长期存在推诿，官僚主义与形式化监管都会存在。这使得在突发事件面前，即便消防部门全力抢救，也难以抵挡因系统性缺位导致的火势迅速蔓延。
鲍乐东律师认为，香港在应急处理方面能力很强，但在风险前置管理方面仍有改善空间。此次火灾暴露出的主体问题包括：建筑维护工程的施工管理与材料审查不够严格，监管流程存在漏洞，老旧住宅在维修过程中未最大限度地考虑消防风险等问题。
火灾发生后，香港特别行政区行政长官李家超表示，警务处、消防处已成立专责小组全面调查火灾，房屋局的独立审查组则会调查建筑物的外墙保护材料是不是符合认可阻燃标准。
香港廉政公署表示，已成立项目小组，就大埔宏福苑大维修工程可能涉及贪污等展开全面调查。
首先是安抚受难的香港市民。香港特区行政长官李家超表示，27日晚即时向灾民派发每户1万港元应急补助金，并投入3亿港元成立大埔宏福苑援助基金，7时后开始接受捐款。
截至11月27日晚，社会各界赈灾捐款已超越一亿港元，而来自企业的捐款目前已累计超4亿港元。
随后是保险赔偿。中国太平保险（香港）有限公司承保了宏福苑维修工程建设项目的建筑工程全险、建筑雇员赔偿保险，业主立案法团第三者责任险以及财产全险、公众责任险，并承保了部分住户的家居保险、家佣险。
前事不忘，后事之师，这场发生在香港的大火，对于同样拥有海量高层建筑、正在进行城市更新与老旧小区改造的内地而言，无疑敲响了一记震耳欲聋的警钟。那么它会给我国未来的老旧小区更新尤其是新建高层的设计与规范，带来哪些启示？普通居民该如何自我保护，事故发生后，又该如何维权？
带着这样一些问题，我们采访了多位律师和房地产领域的专家，看看他们的实操建议吧。
今年，我国政府在大力推行先做体检、再做城市更新的理念，即不体检不更新。截止今年11月，全国已经有297个地级以上的城市和150多个县级市开始城市体检。
体检的重点，集中在群众身边的急难愁盼问题，以及制约城市承载力与可持续发展的突出短板。例如，在住房领域，最重要的指标之一便是结构安全风险隐患，一定要通过体检进一步细化并逐项排查，包括违规加建的悬挑飘窗、住宅内部拆改承重墙体、底商及地库存在的违规拆柱行为等。
现在强调好房子、好小区、好社区、好城区的“四好”建设，老旧房子的发展趋势就是好房子，围绕安全、舒适、绿色、智慧这几个要点来做。
当前，老旧小区占据着城市最核心的地段，周边的配套完善，会不断吸引新购房者。评价一个老旧小区的安全系数，我的看法是，一是看物业公司，它直接影响管理上的水准和安全系数，相较来说，高层住宅的物业覆盖率更高，比如四川高层住宅都有物业管；二是看房龄。
“十五五” 期间，老旧小区更新和体检将聚焦住房、小区、街区三个关键维度。在火灾预防层面，会强化安全设施更新改造，重点排查消防通道堵塞、消防设施失效、以及应急照明、疏散指示缺失等问题，并同步评估微型消防站配置与维护情况，还可能在更多小区的楼梯间、公共走道加装简易自动喷水系统与应急照明，将普通木门更换为常闭式防火门，同时拓宽消防车道4米以上，楼栋外墙增设消防救援窗等等。对此，我们要积极做出响应，多多支持相关工作。
对于个人而言，一定要避免侥幸心理。火灾看似离大家很远，但一次就可能会产生很严重的后果，所以一定要做到不私占疏散通道、不关闭消防设施、不将电动车入户充电，这些行为看似让自己方便，实则是火灾的最大隐患。
此外，要主动学习火灾逃生技能。有些技能可能一辈子用不上，但一定要会，火灾逃生技能就是其中之一。我们要熟悉自家楼栋的疏散楼梯位置、避难层位置，通过科普视频，用心掌握包括低姿捂鼻在内的逃生技巧（火灾中烟雾是主要杀手，低姿可减少吸入有毒气体），有机会也能参加社区或单位组织的各类消防演练。
核心城市核心地段的高层住宅，因土地利用率高、视野开阔等优势，房价可能高于周边低层普通住宅。不过，近年塔楼和超高层的成交明显走低，社会各界普遍意识到老旧高层存在电梯老化、后期维护纠纷多、拆迁难度大等问题，而低层住宅出行便利、适合老年群体需求，在人口老龄化趋势下反而更受市场推崇。
房子也是一个消耗品，会折旧。老高层没有拆迁的预期，如果不是硬性条件不足，改善买家最好避免入手超高层或者老龄塔楼。不光是今天热议的火灾问题，常见的还有电梯保养，渗水维修，老化处理，电网问题方面都一定会出现麻烦，并且会慢慢的糟糕。
在这类灾害中，主要涉及住宅火灾保险、物业或施工方的公众责任保险、实施工程单位的第三者责任保险以及针对伤亡人员可能提出的人身损害赔偿请求。居民应尽快通知保险公司备案，获取消防及警方的调查资料，必要时通过律师或业主代表向物业或施工方发出责任通知。如果确认有不合规材料或施工管理问题，可以依法发起索赔，并向有关部门申请启动调查程序。
◎首先，高层建筑外墙施工材料应实行强制备案和阻燃检测，明确禁止在高层使用未处理的竹材作为脚手架。
◎其次，老旧建筑维修工程应纳入专项审批流程，并要求按《建筑物条例》《消防条例》等法规进行风险评估。
◎第三，监管部门应建立施工材料适合使用的范围数据库，将高风险材料列入限制名单。
◎最后，在工程开始前应制定可执行的火灾疏散和应急方案，高密度城区在应急救援时存在天然限制，防火措施应提前介入，而不是仅依赖事故发生后的救援效率。
老旧小高层在日常维护或施工时发生火情，通常会牵扯到业委会（全体业主）、物业（管理人）、实际使用人（承租人等）、街道办/社区居委会四类主体，这四类主体各自的安全保障义务能够准确的通过“谁所有、谁使用、谁管理、谁监管”区分，遵循“原因力”规则进行判断。
简言之：火起于内，先看业主、使用人、物业谁违反了“保证消防设施能用、通道能走”的义务；火困于外，再看是谁把救援通道“变窄”；若道路宽度、上空净高、转弯半径等先天不符合消防要求，则追溯到规划、设计、验收环节。
对这一灾难事件更深层次的反思是，香港和内地城市为何在消防安全无法保障的情况下建设了如此大规模的超高层住宅，背后的问题是土地制度：土地分配不合理，土地利用率低，住宅用地稀缺而昂贵，住宅建筑被迫向上发展。一方面我们应该控制高层建筑、超高层建筑的建设，另一方面更重要的是优化土地制度，提高土地使用效率和分配公平性。
1.《直击香港大埔火灾：火势已受控，预计救援行动将持续至黄昏》，界面新闻，2025.11
2.《香港大埔火灾外墙防护网疑未达标，厂家：不认识承建商》，第一财经，2025.11
3.《火势蔓延过快，发现两个“不寻常”！香港火灾最新情况》，央视网，2025.11
4.《扑救难、蔓延快 如何加强高层建筑消防安全？国家消防救援局回应》，央广网，2025.11
5.《香港夺命大火小区 曾卷入3.3亿港元维修纠纷》，财新，2025.11
6.《亲历香港宏福苑火灾，有居民说“没听到警铃响”；有学生说“听到妈妈尖叫后失联”》，每日经济新闻，2025.11
7.《香港大火8棟樓同時維修逾一年居民：警鈴根本沒響、靠群組與敲門通報逃生》，太报，2025.11
8.《香港大火为老旧楼宇敲响警钟，高层火灾救援是“世界级难题”》，第一财经，2025.11
9.《太平香港：承保了宏福苑相关保险，应赔尽赔》，界面新闻，2025.11
10.《香港大埔火灾救援：无人机怎么样才可以真正解决高空灭火难题？》，经济观察报，2025.11
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